「抵当権」とは?順位や設定の流れ・「根底当権」との違いも解説

「抵当権」とは住宅ローンを借りるときに聞かれますが、住宅ローンを完済した後でも不動産は抵当に入ったままだということをご存知ですか。そう聞くとなんだか怖い気がしますよね。今回は「抵当権」の意味と、順位や設定の流れ、ローン完済後の抵当権の抹消方法のほかに、「根底当権」との違いについても解説します。

抵当権の意味とは?

「抵当権」とは高価なものを担保にしてお金を貸す権利のこと

「抵当権」とは不動産などの高価なものを担保にしてお金を貸し、もしもお金を借りている人がお金を返せなかったときに担保を使って借金返済にあてる権利のことです。つまり借金の返済に担保に入れたものを備えにできる権利です。

担保の種類と抵当権の行使の仕方

抵当権を付けられるローンのひとつに住宅ローンがありますが、住宅ローンでは、銀行などの金融機関が家や土地などの不動産や有価証券などの資産価値のあるものを担保にします。また、人的な担保として、保証人や連帯保証人を付けることもあります。

その担保は、借主がお金を返せなくなった時には抵当権を行使してローン返済にあてられます。例えば、不動産なら競売にかけるなどして売り、その売買代金で借金を返済します。

「抵当物件」には住み続けられる

抵当権が設定された不動産のことを「抵当物件」と言いますが、抵当物件になったからといってすぐに競売にかけられるようなことはありません。契約通りに借金の返済ができている限り、借主が抵当物件に住んでいられます。

抵当権の順位と設定の仕方とは?

抵当権の順位が債権回収の順番になる

抵当権はひとつの不動産には複数の金融業者が抵当権を設定できるのですが、登記に入った順番によって順位が付けられます。順位の早い方から「第一抵当権」、「第二抵当権」のように呼ばれます。

この抵当権の順位が、基本的には債権回収の順番になるので、抵当権を設定するための手続きはローン契約後すぐに行われます。

抵当権の設定登記の流れ

抵当権の設定は、一般的には司法書士が代行します。住宅ローンなどの不動産担保ローンを金融業者と契約して、抵当権の設定契約も結んだあと、司法書士に抵当権の設定を依頼します。

金融機関は抵当権の設定登記に必要な書類として、抵当権設定契約書や司法書士への委任状などを用意します。一方、借主は不動産の権利証や不動産所有者の実印などを準備します。

必要な書類を揃えたら、司法書士が該当する不動産を管轄する法務局に出向き手続きを行います。

登記申請から受理されるまでは約2週間かかります。

抵当権の設定には登記免許税を納める

抵当権を設定するときには登記免許税を納めます。登記するための税金で、納税額は次の計算式で求められます。

登記免許税額の計算式

登記免許税額=不動産担保ローンの借入額 × 税率0.4%

2022年3月31日までに行う登記で、一定の要件を満たせば税率が0.1%に軽減されるので、早めの登記が費用面でお得になります。その主な要件とは下記のとおりです。

税率0.1%になる特例措置の要件例
  • 自己居住用の住宅で、床面積が50㎡以上。
  • マンションなどの耐火建築物は25年以内に建築されたもの。
  • 木造等耐火建築物以外なら、20年以内に建築されたもの、など。

ローンを完済したらどうする?

抵当権を抹消しよう

住宅ローンの返済が終わったら、抵当権を抹消する手続きを行いましょう。抵当権は住宅ローンが完済すると自動的に抹消されるわけではありません。抵当権を抹消するための手続きをする必要があります。

借主が抹消手続きを行う

抵当権の抹消手続きは、お金を借りていた人(借主)が行います。抹消手続きの方法は、ローンが完済するとローンを借りていた金融機関から抵当権を抹消するために必要な書類が用意されるので、その書類をもって法務局で抹消手続きを行います。

抹消手続きの費用は、登録免許税として不動産1つにつき1,000円必要です。

手続きの方法がわからない場合は、司法書士に代行を依頼するといいでしょう。

「抵当権」と「根底当権」との違いとは?

「根底当権」とは極度額内なら何度でも借り入れができる権利

「根底当権」とは、主に企業が利用している権利で、不動産を担保に入れた場合の価値を算出して、その算出額内であれば何度でも借り入れられる権利です。この借り入れられる上限は「極度額」と呼ばれます。

「抵当権」との違いは借り入れ回数が自由なこと

抵当権と根底当件との違いは、次のようなことが挙げられます。

抵当権と根底当件との違い
  • 根底当権は一度設定すれば、極度額内なら何度でも融資を受けられる。
  • 根底当権は主に企業である。
  • 根底当権はお金を借りる企業と金融業者の両方が合意して、初めて抹消できる。

当権を設定していれば何度でも借り入れができるので、抵当権のように借り入れるたびに抵当権を設定してその度に諸費用を捻出しなくてもいいというメリットがあります。

個人でも設定できる根底当権「リバースモーゲージ」

「リバースモーゲージ」とは、所有する不動産を担保にして資金を借り入れして、借主が亡くなった時に不動産を売却して借入金を返済することです。ローンは月々または一括で返済していきますが、「リバースモーゲージ」では、不動産を売却したときに一括で返済するシステムで、利用者には主にシニア世代が多いです。

抵当権付きの不動産を相続・購入するリスクと対処法

相続では相続税が下がる

抵当権付きの不動産を相続した場合には、相続税が下がることが考えられます。抵当権がマイナス財産になるので、借り入れ分が差し引かれた財産の総額から相続税が計算されるからです。

また、もしも借主が団体信用生命保険に加入しているのなら、遺族に借金も残りません。借主が亡くなると保険金が下りて、その保険金によってローンが完済されるからです。

所有権を失うリスクがある

抵当権付きの不動産を購入することはできます。しかし、不動産の売却主が借り入れ分の返済をしなくなると、金融機関が抵当権を行使して所有権を失うリスクがあります。自分が住んでいる家だとしても、抵当権のある金融会社は不動産を競売にかけたり差し押さられたりできます。

購入時に抵当権を抹消する段取りを確認

所有権を失うようなトラブルを避けるために、不動産を購入するときに売主に抵当権を抹消してもらうのがいいでしょう。売主が借り入れている金融機関に借入金の完済時期などを確認してもらい、抵当権抹消のための段取りをつけてもらいます。

不動産売却の際には、不動産の引き渡しまでに抵当権を抹消することなどを確約してから、引き渡しに応じるようにします。

抵当権付きの不動産は買えるものの、抵当権が抹消されている方が所有権を失うような不安がなくて安心です。

まとめ

「抵当権」とは金融会社がお金を貸し出すときに無事に返済できるように不動産などの高価なものを担保にできる権利です。ローンの返済が終われば抵当権は抹消できるので、必ず抵当権を抹消するための手続きを行いましょう。